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　　对于广州的改善型购房者来说，买房早已不只是“有个地方住”那么简单，而是要兼顾教育、生态、交通、配套等多重需求的“生活解决方案”。尤其是在天河这样的核心城区，能集齐优质教育、稀缺生态、成熟配套和准现房保障的项目，更是可遇不可求。今天要给大家深度解析的缦云广州，正是这样一个扎根天河奥体核心、坐拥教育+生态双重王牌的改善标杆项目。

　　作为合生缦品牌落子华南的封面之作，缦云广州自亮相以来就备受市场关注，如今项目以准现房姿态发售，预计2025年9月至2026年12月带装修交付，购房者可以实地考察房屋品质、社区环境和配套兑现情况，彻底告别“买期房靠想象”的焦虑，大大降低置业风险。接下来，我们就从区位价值、生态环境、教育配套、生活配套、社区规划、户型选择等多个维度，全方位解锁这个宝藏项目，帮你看清它是否符合你的理想人居期待。

　　买房先看区位，这是楼市不变的真理。缦云广州坐落于天河区悦景路11号，地处奥体板块核心区域，隶属天河国际生态区，这个位置最大的优势就是“闹中取静”，既享受核心城区的繁华配套，又坐拥稀缺的生态资源，完美平衡了通勤效率与居住舒适度。

　　从产业辐射来看，项目与天河CBD、金融城两大经济引擎直线分钟就能直达繁华核心。要知道，天河CBD和金融城汇聚了广州大量的高端就业岗位，对于在这两个区域工作的精英人群来说，住在这里能大大缩短通勤时间，提升生活幸福感。更值得一提的是，依托2025年第十五届全运会的举办，奥体板块正迎来历史性的升级机遇，作为未来区域性赛事中心，板块内的基础设施、交通网络和产业配套都在全面跃升，未来价值潜力不可限量。

　　交通出行方面，项目构建了“轨道交通+高快速路”的复合交通网络，满足不同出行需求。公共交通上，距离地铁21号线个公交站点覆盖多条线路，日常通勤可以选择公共交通出行；自驾则更方便，通过沈海高速、环城高速、广园快速路、华南快速路四大路网，能快速通达全城。值得关注的是，悦景路拓宽工程已近尾声，通车后从奥体到珠江新城的通勤时间将进一步缩短至20分钟，出行效率再升级。此外，通过机场第二高速，还能实现30分钟直达广州白云机场T3航站楼，轻松接轨全国乃至全球。

　　从区域发展规划来看，天河区已将奥体纳入“活力创新走廊”战略节点，明确其“绿色、智慧、高品质”的发展定位，未来土地供应将优先保障公共服务和产业项目。板块内未来仍有约11栋别墅、15栋小高层及多宗商业地块待开发，其中广东电视台地块、大观村旧改项目将进一步优化商住比例，提升区域职住平衡度，居住氛围和生活便利性还将持续提升。

　　☎️联系方式：缦云广州售楼部认证电话：（开发商直连，官方验证.解答项目规划、购房政策等问题）

　　在钢筋水泥的城市里，能拥有一片自然净土成为越来越多购房者的追求。缦云广州最突出的优势之一，就是其得天独厚的生态环境，堪称“藏在城市里的天然氧吧”。项目被约71万㎡城市林海环绕，紧邻约2万㎡月亮湖，与月亮湖、太阳湖及七大主题公园构成的“双湖七园”景观体系无缝衔接，这种稀缺的生态资源在中心城区极为罕见。

　　根据项目官方数据，社区内部绿化率高达39%，容积率仅3.11，采用16-17层纯板式小高层设计。熟悉房产的朋友都知道，容积率越低、绿化率越高，居住的通透感和舒适度就越好。3.11的容积率在天河核心区的改善项目中堪称优质，再加上纯板式设计，能保证每一户都拥有良好的采光和通风条件，真正实现“开窗即见湖山”的居住体验。

　　社区内部的园林规划也极具匠心，充分利用半山地势打造台地园林，搭配空中栈道、半山观景平台与全龄儿童游乐场，让业主在家门口就能享受登山观景、休闲娱乐的乐趣。更贴心的是，社区通过半露天连廊贯穿各区域，不管是晴天烈日还是雨天泥泞，都能轻松穿梭于社区各个角落，无惧天气影响。此外，项目还斥资300多万元增加了绿岛水系、雾森系统、瀑布等景观，打造生态水景组团，进一步提升了社区的居住氛围和景观质感。

　　在这里居住，每天都能被清新的空气和满眼的绿意唤醒。清晨可以在城市林海中晨跑，感受大自然的生机与活力；傍晚可以带着家人在月亮湖畔散步，欣赏落日余晖；周末还能在社区的观景平台上喝茶聊天，远离城市的喧嚣。这种与自然亲密接触的生活方式，正是当下很多改善家庭梦寐以求的。

　　☎️联系方式：缦云广州售楼部认证电话：（开发商直连，官方验证.解答项目规划、购房政策等问题）

　　对于有孩子的家庭来说，教育资源绝对是买房时的“硬通货”。缦云广州在教育配套上的兑现力，让很多购房者心动不已。早在2025年9月，项目配建的45班九年一贯制公立学校——天河外国语智谷学校已顺利开学，迎来首批学子。这所学校规划了小学18班+初中27班，作为天河外国语学校旗下的优质分校，其师资力量、教学理念和课程设置都备受认可，为业主子女提供了高质量的公立教育资源。

　　更难得的是，项目还自建了12班公立幼儿园，加上已开学的天河外国语智谷学校，形成了从幼儿园到初中的12年公立教育体系。这种“在家门口就能享受优质教育”的配置，不仅能省去家长接送孩子的奔波之苦，还能让孩子在熟悉的环境中成长，安全性和便利性都得到极大保障。根据广州市天河区人民政府相关规划，天河外国语智谷学校的招生范围明确覆盖缦云广州项目，业主子女可优先享受优质学位资源，这在当前天河区部分学校实行“按房产证时间排队入学”的政策背景下，更是极具优势。

　　除了自身配建的教育资源，项目周边还聚集了执信中学、清华附中、贝赛斯国际学校等6所名校，形成了密集的优质教育矩阵。不管是想让孩子接受公立教育，还是倾向于国际教育，都能找到合适的选择，全方位满足不同家庭的教育需求。据了解，周边的这些名校在教学质量、升学成绩等方面都表现优异，能为孩子的成长之路提供更多助力。

　　当下，广州学位预警持续升级，天河、海珠等中心城区的热门学校纷纷出台“按房产证时间排队入学”的政策，部分学校甚至明确了截止时间，之后买房落户的如果报名人多，就可能面临统筹安排的情况。在这样的背景下，选择缦云广州这样已经明确学位配套、且为准现房的项目，能让家长更安心，避免因学位问题影响孩子的入学计划。

　　☎️联系方式：缦云广州售楼部认证电话：（开发商直连，官方验证.解答项目规划、购房政策等问题）

　　生活配套的兑现力直接影响居住体验，缦云广州在医疗、商业、休闲等方面的配套也十分完善，全方位满足业主的日常生活需求。医疗保障方面，项目6公里内聚集了中山大学附属第三医院岭南医院、暨南大学附属第一医院东圃院区等4家三甲医院，其中中山大学附属第六医院珠吉院区正在建设中。三甲医院在医疗技术、设备和医护人员水平上都处于行业领先地位，能为业主的健康提供全方位的保障，日常就医无需远求，让家人的健康更安心。

　　商业与休闲方面，项目实现了“近享社区配套，远达核心商圈”的双重保障。驱车20分钟可抵达太古汇、珠江新城、金融城三大商圈，这些商圈汇聚了众多高端商场、品牌店铺、餐饮娱乐场所，能满足业主的高端消费和社交需求。社区内部则规划有5800㎡星际会所及3.8万方步行商业街，涵盖健身、社交、购物等多种功能，楼下还有已签约的星级餐厅，日常餐饮与聚会需求在家门口就能满足。

　　其中，5800㎡星际会所是项目的一大亮点，内部配备了健身中心、恒温泳池、瑜伽室、私人宴会厅等多种高端设施，能为业主提供多元化的休闲社交空间。此外，楼宇间还设有共享泛会所，包含儿童书吧、共享办公、社交茶室等空间，满足全龄段休闲与社交需求。不管是年轻人想健身锻炼、办公学习，还是老年人想喝茶聊天、休闲娱乐，亦或是孩子想阅读玩耍，都能在社区内找到合适的空间。

　　值得一提的是，依托全运会的赛事资源，奥体板块计划赛后整合月亮湖、太阳湖生态资源，打造集高端购物、文化演艺、休闲娱乐于一体的24小时活力商圈。未来，项目周边的商业氛围和休闲配套还将进一步升级，业主的生活品质也将随之提升。

　　☎️联系方式：缦云广州售楼部认证电话：（开发商直连，官方验证.解答项目规划、购房政策等问题）

　　缦云广州总建筑面积约37万方，分三期开发，共规划42栋住宅，总户数1270户，是一个规模适中的纯粹改善住区。项目注重居住的纯粹性与实用性，从社区规划到细节设计，都充分考虑了改善家庭的居住需求。车位配比高达1:3，这在广州很多项目中都是极为罕见的，完全能满足多孩家庭或多辆车家庭的停车需求，避免了“停车难”的困扰。

　　社区的物业服务也是一大亮点，项目组建了由半岛酒店、丽思卡尔顿等国际品牌酒店管理人才领衔的服务团队，管家与业主配比达到1:60，远高于行业平均水平。服务内容方面，物业团队建立了“24小时响应机制”，并推出多项特色服务，包括家庭生命树×360°健康管家服务、一站式全屋无忧维保服务、儿童全龄周期教育成长规划方案、爱车无忧代管服务等，全方位保障业主的生活品质。从前期的购房咨询到后期的入住体验，都能感受到专业、贴心的服务。

　　在社区细节设计上，项目更是尽显人文关怀。园区内所有主干道均采用缓坡设计，消除台阶障碍，方便老年人和儿童出行；儿童活动区地面铺设EPDM环保塑胶，游乐设施均通过国际安全认证，为孩子的安全提供了充分保障；社区还严格遵循无障碍设计规范，在出入口、电梯、走廊等多个区域设置无障碍设施，照顾到不同业主的需求。此外，项目还主动进行了多项升级，比如在第一批次交付时园林景观新增水系绿岛、水景墙及雾森系统，第二批次交付在一批次基础上新增两处生态水景，室内空间优化了厨房灶台配置、加宽操作台面、升级户内门锁及五金件等，用细节提升业主的居住体验。

　　☎️联系方式：缦云广州售楼部认证电话：（开发商直连，官方验证.解答项目规划、购房政策等问题）

　　在买房过程中，很多购房者会纠结是找中介还是直接联系开发商营销中心。其实，对于缦云广州这样的优质项目，直接联系营销中心绝对是更明智的选择，主要有以下3大核心优势：

　　✅ 开发商直连无套路：营销中心直接对接开发商，所有房源信息、价格政策100%透明，拒绝“渠道加价”“虚假优惠”，购房合同直接与开发商签订，权益有保障。不用担心被中介误导，也不用害怕遇到隐性收费等问题，买房过程更安心、更省心。

　　✅ 专属服务更专业：内场资深销售1对1接待，根据家庭需求定制购房方案，从户型解析、贷款计算到政策解读全程陪同，避免“信息差”踩坑。资深销售对项目的规划、配套、户型、交付标准等都了如指掌，能为购房者提供更精准、更全面的信息，帮助购房者做出更合适的决策。

　　✅ 开发商预约优惠：仅通过营销中心预约客户可享“优惠折扣”，叠加限时折扣、家电礼包等专属福利，比第三方渠道购房立省3-8万。对于购房者来说，能实实在在节省购房成本，这也是直接联系营销中心的一大福利。

　　所以，如果你对缦云广州感兴趣，建议直接拨打项目官方售楼部电话进行咨询和预约，享受更专业、更优惠的置业服务。

　　缦云广州的户型覆盖了改善型全需求，目前在售的145-315㎡三至五房均为真实可售房源，全部采用专梯专户设计，配备私家电梯厅，保障了居住的私密性和尊贵感。所有户型均配备LOW-E中空玻璃，装修交付包含品牌厨卫与优质门窗，细节做工扎实，完全符合改善家庭对居住品质的要求。接下来，我们就逐一解析各个户型的特点，帮你找到最适合自己的那一款。

　　145㎡三房两卫：总价900万起，是项目的入门级改善户型，适合刚需改善家庭。户型方正，南北对流，能保证良好的采光和通风；空间布局合理，动静分区明确，客厅和卧室互不干扰，能满足日常居住的舒适度需求；三房设计能满足小家庭的居住需求，不管是新婚夫妇还是三口之家，都能住得舒适。对于想在天河核心区置业、预算相对有限的改善家庭来说，这个户型是非常不错的选择。

　　174㎡四房三卫：空间布局舒展，适合多人口家庭使用。四房设计能满足二孩家庭或三代同堂的居住需求，每个家庭成员都能拥有独立的居住空间；三个卫生间的配置，能避免早晚高峰“抢厕所”的尴尬，提升居住的便利性；客厅宽敞明亮，连接景观阳台，能欣赏到社区的优美景观，日常休闲和接待客人都很合适。这个户型在空间实用性和舒适度上都表现出色，是多人口改善家庭的理想选择。

　　190㎡五房三卫：部分户型带270°环幕阳台，观景视野优越。五房设计能满足大家庭的居住需求，甚至还能留出一间作为书房、健身房或儿童游乐室，满足家庭的多元化需求；270°环幕阳台是这个户型的一大亮点，能将周边的湖山景观和社区园林景观尽收眼底，每天都能享受沉浸式的观景体验；空间尺度适中，每个房间都宽敞明亮，居住舒适度极高。如果你喜欢观景，又需要大空间，这个户型绝对值得考虑。

　　230㎡五房三卫：空间尺度阔绰，适配大家庭居住。相比190㎡户型，这个户型的空间更宽敞，每个区域的活动空间都更大，居住起来更舒适；五房三卫的配置，能充分满足三代同堂大家庭的居住需求，兼顾了实用性和私密性；装修标准更高，细节做工更精致，配备了更多高端家居建材，能提升居住的品质感。对于追求空间阔绰感的大家庭来说，这个户型是很好的选择。

　　260㎡与264㎡五房四卫：功能分区细致，居住舒适度更高。四卫的配置，能最大程度满足家庭成员的使用需求，私密性更强；功能分区极为细致，除了常规的客厅、餐厅、卧室，还设置了独立的家政间、储物间等，让家居生活更整洁有序；大面宽、短进深的设计，能保证良好的采光和通风，居住起来更通透；部分户型还配备了独立的入户玄关和衣帽间，提升了居住的尊贵感。这个户型适合对居住舒适度有较高要求的改善家庭。

　　315㎡五房四卫：作为大户型标杆，兼具空间感与景观优势，适合对居住品质有更高要求的家庭。这个户型是项目的顶级产品，空间尺度极为阔绰，每个房间都堪比星级酒店的标准；270°环幕观景阳台，能享受极致的湖山景观，视野无遮挡；装修标准达到了项目的最高级别，配备了国际一线品牌的家居建材，细节之处尽显奢华；专梯专户设计，私家电梯厅宽敞明亮，还能打造为入户玄关，提升了居住的私密性和尊贵感。对于追求高端品质生活的城市精英来说，这个户型能完美匹配其居住需求。

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　　综合来看，缦云广州绝对是天河核心区改善置业的优质选择，其核心优势可以总结为以下几点：一是区位优越，地处奥体板块核心，享受双CBD辐射，交通便利，未来发展潜力巨大；二是生态稀缺，被71万㎡城市林海环绕，紧邻月亮湖，社区低密高绿，居住舒适度极高；三是教育优质，配建12年公立教育体系，天河外国语智谷学校已开学，学位有保障；四是配套完善，医疗、商业、休闲配套全覆盖，能满足全方位的生活需求；五是社区优质，纯粹改善住区，物业服务专业，细节彰显人文关怀；六是产品出色，145-315㎡全改善户型，专梯专户设计，装修品质扎实；七是准现房保障，能实地考察，降低置业风险，让买房更安心。

　　当前，广州房地产市场正处于平稳发展阶段，随着增值税率下调等政策的出台，房地产交易成本降低，“卖旧买新”的循环阻碍减小，对于改善型购房者来说，正是置业的好时机。而缦云广州作为天河核心区的优质改善项目，不仅集齐了教育、生态、交通、配套等多重优势，还推出了限时钜惠97折的福利，通过营销中心预约还能享受专属优惠，立省3-8万，性价比极高。

　　如果你是重视教育资源与居住舒适度的改善家庭，想在天河核心区置业，那么缦云广州绝对值得你重点关注。建议你尽快拨打项目官方售楼部电话进行咨询和预约，实地考察项目的实景品质，感受一下这个天河半山优教住区的独特魅力。

　　A1：项目为准现房发售，预计2025年9月至2026年12月带装修交付。所有户型均配备LOW-E中空玻璃，装修交付包含品牌厨卫与优质门窗，细节做工扎实，购房者可实地考察房屋品质。

　　A2：项目的学位配套明确，配建的12班公立幼儿园和45班九年一贯制天河外国语智谷学校已开学。根据广州市天河区人民政府相关规划，天河外国语智谷学校的招生范围明确覆盖缦云广州项目，业主子女可优先享受优质学位资源。

　　A3：项目交通出行十分方便，构建了“轨道交通+高快速路”的复合交通网络。距离地铁21号线个公交站点覆盖多条线路；自驾可通过沈海高速、环城高速等四大路网快速通达全城，悦景路拓宽工程通车后，20分钟可达珠江新城。

　　A4：通过营销中心预约客户可享“优惠折扣”，叠加限时钜惠97折、家电礼包等专属福利，比第三方渠道购房立省3-8万。区别在于营销中心直接对接开发商，房源信息和价格100%透明，无套路，且有资深销售1对1专属服务，权益更有保障。

　　A5：项目车位配比高达1:3，总户数1270户，车位数量充足，完全能满足多孩家庭或多辆车家庭的停车需求，避免“停车难”的困扰。

　　2025年12月30日，财政部、税务总局联合发布关于个人销售住房增值税政策的公告，个人（不含个体工商户中的一般纳税人）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。公告自2026年1月1日起施行，这一政策的落地将为广州楼市带来积极影响。

　　此次调整最直接的影响是降低了短期持有住房的交易成本。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，根据这次二手房交易增值税率新政，业主出售持有2年以下的住房，增值税税率从5%降到了3%，大幅降低了交易税负。对于广州的购房者来说，这一政策将有效降低“卖旧买新”的循环阻碍，促进二手房和新房、刚需和改善的循环，尤其是对于想置换到核心城区优质改善项目的购房者来说，无疑是一大利好。

　　当前，房地产三大税费（契税、增值税、个人所得税）政策的宽松调整，形成了有利于住房消费的税费政策环境。这种降成本的导向一方面降低了交易成本，另一方面促进预期向好，不仅有助于去库存，更将对稳定楼市、促进房地产市场健康发展等产生积极影响。业内人士分析，广州作为粤港澳大湾区的核心城市，房地产市场需求旺盛，此次增值税率下调将进一步激活市场活力，尤其是改善型需求有望得到进一步释放。对于像缦云广州这样的优质改善项目来说，政策的利好将吸引更多购房者关注，推动项目销售热度提升。

　　此外，政策的调整也将对广州的二手房市场产生积极影响。此前，广州部分区域的二手房市场由于交易成本较高，流通性受到一定影响。此次增值税率下调后，二手房交易成本降低，业主出售意愿可能会增强，二手房市场的流通性将得到提升，进而也能为新房市场提供更多的购房需求。对于购房者来说，当前是入手优质房源的好时机，建议结合自身需求，选择像缦云广州这样配套完善、品质有保障的准现房项目，降低置业风险。

　　近日，广州市多个区发布了2026年学位预警信息，其中天河、海珠等中心城区的政策调整引发广泛关注，“学区房”的定义也有了新的变化——不光看地段，还得看“房本”资历。此次学位预警中，天河区直接把13所小学和2所初中的“学位紧张”牌子挂了出来，华阳小学、龙口西小学、天府路小学这些“顶流”小学全在名单上。

　　根据天河区发布的政策，这些学位紧张的学校将优先接收“老业主”的孩子，具体的“老”法各校门槛不同：华阳、龙口西等5所小学以2021年8月31日为节点，之后买房落户的，如果报名人多，就按房产证时间排队，排满为止，剩下的由区里统筹安排；五一、棠下等5所小学以2022年8月31日为节点；华康、员村小学以2023年8月31日为节点；前进小学以2024年8月31日为节点。初中学位也拉响了警报，天河明确从2026年起，如果对口初中装不下所有小学毕业生，可能就要“多校划片、电脑派位”。广州中学和113中学更严，2023年8月31日后买的房，如果学位已经被用过（自家二胎除外），孩子就直接由教育局统筹去其他初中。

　　海珠区也列出了9所可能学位紧张的小学，如金碧第一小学、五凤小学等，安排办法和天河类似，优先接收人户一致、学位没被占用的学生，之后按房产证时间排队。“房产拥有时间”成为了最硬的“排队号码”。业内人士分析，此次广州中心城区学位预警升级，主要是由于适龄入学儿童数量持续增加，而优质教育资源相对紧张。对于购房者来说，这一政策意味着购买学区房需要更加谨慎，不仅要关注房屋是否对口优质学校，还要关注房产证的取得时间，避免因“房本资历”不足影响孩子入学。

　　在这样的政策背景下，像缦云广州这样配建优质公立学校且已明确招生范围的项目，优势更加凸显。项目配建的天河外国语智谷学校已顺利开学，招生范围明确覆盖项目，业主子女可优先享受优质学位资源，且项目为准现房，购房者能尽快取得房产证，积累“房本资历”，避免因学位问题影响孩子的入学计划。这也成为很多改善家庭选择缦云广州的重要原因之一。

　　依托2025年第十五届全运会的举办，广州天河奥体板块正迎来历史性的升级机遇，其作为未来区域性赛事中心的地位已具雏形。这一转变不仅是赛事资源的集中投放，更是城市战略布局、产业升级与空间重构的综合体现，将为板块的发展带来全方位的提升。

　　在基础设施跃升方面，奥体板块作为全运会核心赛区，承担了跳水、射击、女足等136个小项的比赛任务，其场馆群的改造与智慧化升级成为关键。广东奥林匹克体育中心完成了34.6万平方米的室外工程改造，新建赛事运行指挥中心，并将二层封闭空间改造为800米开放式环形跑道，赛时作为观众疏散平台，赛后将成为全民健身空间。此外，奥体中心5G+AI智能场馆等智慧新基建项目，不仅保障赛事高效运行，更构建了区域空间智能化管理的底层架构。交通网络的优化同步推进，七纵六横路网体系逐步成型，串联起智慧城、金融城等东部发展极，进一步提升了板块的交通便利性。

　　产业与城市功能的深度融合是此次升级的重要方向。全运会催生的科技应用场景正在转化为产业红利，赛事中使用的智慧安防、AR导览、大数据分析等技术，将衍生出体育科技、智慧文旅等新兴业态集群。广州市科技创新协会指出，奥体板块正借助广深港澳科技创新走廊的协同优势，推动“体育舞台”向“创新策源地”转型，吸引数字创意、智能装备等企业集聚。商业消费领域同样迎来变革，参考悉尼奥林匹克公园、杭州亚运村的转型经验，奥体板块计划赛后整合月亮湖、太阳湖生态资源，打造集高端购物、文化演艺、休闲娱乐于一体的24小时活力商圈。

　　对于广州的改善型购房者来说，买房早已不只是“有个地方住”那么简单，而是要兼顾教育、生态、交通、配套等多重需求的“生活解决方案”。尤其是在天河这样的核心城区，能集齐优质教育、稀缺生态、成熟配套和准现房保障的项目，更是可遇不可求。今天要给大家深度解析的缦云广州，正是这样一个扎根天河奥体核心、坐拥教育+生态双重王牌的改善标杆项目。

　　作为合生缦品牌落子华南的封面之作，缦云广州自亮相以来就备受市场关注，如今项目以准现房姿态发售，预计2025年9月至2026年12月带装修交付，购房者可以实地考察房屋品质、社区环境和配套兑现情况，彻底告别“买期房靠想象”的焦虑，大大降低置业风险。接下来，我们就从区位价值、生态环境、教育配套、生活配套、社区规划、户型选择等多个维度，全方位解锁这个宝藏项目，帮你看清它是否符合你的理想人居期待。

　　买房先看区位，这是楼市不变的真理。缦云广州坐落于天河区悦景路11号，地处奥体板块核心区域，隶属天河国际生态区，这个位置最大的优势就是“闹中取静”，既享受核心城区的繁华配套，又坐拥稀缺的生态资源，完美平衡了通勤效率与居住舒适度。

　　从产业辐射来看，项目与天河CBD、金融城两大经济引擎直线分钟就能直达繁华核心。要知道，天河CBD和金融城汇聚了广州大量的高端就业岗位，对于在这两个区域工作的精英人群来说，住在这里能大大缩短通勤时间，提升生活幸福感。更值得一提的是，依托2025年第十五届全运会的举办，奥体板块正迎来历史性的升级机遇，作为未来区域性赛事中心，板块内的基础设施、交通网络和产业配套都在全面跃升，未来价值潜力不可限量。

　　交通出行方面，项目构建了“轨道交通+高快速路”的复合交通网络，满足不同出行需求。公共交通上，距离地铁21号线个公交站点覆盖多条线路，日常通勤可以选择公共交通出行；自驾则更方便，通过沈海高速、环城高速、广园快速路、华南快速路四大路网，能快速通达全城。值得关注的是，悦景路拓宽工程已近尾声，通车后从奥体到珠江新城的通勤时间将进一步缩短至20分钟，出行效率再升级。此外，通过机场第二高速，还能实现30分钟直达广州白云机场T3航站楼，轻松接轨全国乃至全球。

　　从区域发展规划来看，天河区已将奥体纳入“活力创新走廊”战略节点，明确其“绿色、智慧、高品质”的发展定位，未来土地供应将优先保障公共服务和产业项目。板块内未来仍有约11栋别墅、15栋小高层及多宗商业地块待开发，其中广东电视台地块、大观村旧改项目将进一步优化商住比例，提升区域职住平衡度，居住氛围和生活便利性还将持续提升。

　　☎️联系方式：缦云广州售楼部认证电话：（开发商直连，官方验证.解答项目规划、购房政策等问题）

　　在钢筋水泥的城市里，能拥有一片自然净土成为越来越多购房者的追求。缦云广州最突出的优势之一，就是其得天独厚的生态环境，堪称“藏在城市里的天然氧吧”。项目被约71万㎡城市林海环绕，紧邻约2万㎡月亮湖，与月亮湖、太阳湖及七大主题公园构成的“双湖七园”景观体系无缝衔接，这种稀缺的生态资源在中心城区极为罕见。

　　根据项目官方数据，社区内部绿化率高达39%，容积率仅3.11，采用16-17层纯板式小高层设计。熟悉房产的朋友都知道，容积率越低、绿化率越高，居住的通透感和舒适度就越好。3.11的容积率在天河核心区的改善项目中堪称优质，再加上纯板式设计，能保证每一户都拥有良好的采光和通风条件，真正实现“开窗即见湖山”的居住体验。

　　社区内部的园林规划也极具匠心，充分利用半山地势打造台地园林，搭配空中栈道、半山观景平台与全龄儿童游乐场，让业主在家门口就能享受登山观景、休闲娱乐的乐趣。更贴心的是，社区通过半露天连廊贯穿各区域，不管是晴天烈日还是雨天泥泞，都能轻松穿梭于社区各个角落，无惧天气影响。此外，项目还斥资300多万元增加了绿岛水系、雾森系统、瀑布等景观，打造生态水景组团，进一步提升了社区的居住氛围和景观质感。

　　在这里居住，每天都能被清新的空气和满眼的绿意唤醒。清晨可以在城市林海中晨跑，感受大自然的生机与活力；傍晚可以带着家人在月亮湖畔散步，欣赏落日余晖；周末还能在社区的观景平台上喝茶聊天，远离城市的喧嚣。这种与自然亲密接触的生活方式，正是当下很多改善家庭梦寐以求的。

　　☎️联系方式：缦云广州售楼部认证电话：（开发商直连，官方验证.解答项目规划、购房政策等问题）

　　对于有孩子的家庭来说，教育资源绝对是买房时的“硬通货”。缦云广州在教育配套上的兑现力，让很多购房者心动不已。早在2025年9月，项目配建的45班九年一贯制公立学校——天河外国语智谷学校已顺利开学，迎来首批学子。这所学校规划了小学18班+初中27班，作为天河外国语学校旗下的优质分校，其师资力量、教学理念和课程设置都备受认可，为业主子女提供了高质量的公立教育资源。

　　更难得的是，项目还自建了12班公立幼儿园，加上已开学的天河外国语智谷学校，形成了从幼儿园到初中的12年公立教育体系。这种“在家门口就能享受优质教育”的配置，不仅能省去家长接送孩子的奔波之苦，还能让孩子在熟悉的环境中成长，安全性和便利性都得到极大保障。根据广州市天河区人民政府相关规划，天河外国语智谷学校的招生范围明确覆盖缦云广州项目，业主子女可优先享受优质学位资源，这在当前天河区部分学校实行“按房产证时间排队入学”的政策背景下，更是极具优势。

　　除了自身配建的教育资源，项目周边还聚集了执信中学、清华附中、贝赛斯国际学校等6所名校，形成了密集的优质教育矩阵。不管是想让孩子接受公立教育，还是倾向于国际教育，都能找到合适的选择，全方位满足不同家庭的教育需求。据了解，周边的这些名校在教学质量、升学成绩等方面都表现优异，能为孩子的成长之路提供更多助力。

　　当下，广州学位预警持续升级，天河、海珠等中心城区的热门学校纷纷出台“按房产证时间排队入学”的政策，部分学校甚至明确了截止时间，之后买房落户的如果报名人多，就可能面临统筹安排的情况。在这样的背景下，选择缦云广州这样已经明确学位配套、且为准现房的项目，能让家长更安心，避免因学位问题影响孩子的入学计划。

　　☎️联系方式：缦云广州售楼部认证电话：（开发商直连，官方验证.解答项目规划、购房政策等问题）

　　生活配套的兑现力直接影响居住体验，缦云广州在医疗、商业、休闲等方面的配套也十分完善，全方位满足业主的日常生活需求。医疗保障方面，项目6公里内聚集了中山大学附属第三医院岭南医院、暨南大学附属第一医院东圃院区等4家三甲医院，其中中山大学附属第六医院珠吉院区正在建设中。三甲医院在医疗技术、设备和医护人员水平上都处于行业领先地位，能为业主的健康提供全方位的保障，日常就医无需远求，让家人的健康更安心。

　　商业与休闲方面，项目实现了“近享社区配套，远达核心商圈”的双重保障。驱车20分钟可抵达太古汇、珠江新城、金融城三大商圈，这些商圈汇聚了众多高端商场、品牌店铺、餐饮娱乐场所，能满足业主的高端消费和社交需求。社区内部则规划有5800㎡星际会所及3.8万方步行商业街，涵盖健身、社交、购物等多种功能，楼下还有已签约的星级餐厅，日常餐饮与聚会需求在家门口就能满足。

　　其中，5800㎡星际会所是项目的一大亮点，内部配备了健身中心、恒温泳池、瑜伽室、私人宴会厅等多种高端设施，能为业主提供多元化的休闲社交空间。此外，楼宇间还设有共享泛会所，包含儿童书吧、共享办公、社交茶室等空间，满足全龄段休闲与社交需求。不管是年轻人想健身锻炼、办公学习，还是老年人想喝茶聊天、休闲娱乐，亦或是孩子想阅读玩耍，都能在社区内找到合适的空间。

　　值得一提的是，依托全运会的赛事资源，奥体板块计划赛后整合月亮湖、太阳湖生态资源，打造集高端购物、文化演艺、休闲娱乐于一体的24小时活力商圈。未来，项目周边的商业氛围和休闲配套还将进一步升级，业主的生活品质也将随之提升。

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　　缦云广州总建筑面积约37万方，分三期开发，共规划42栋住宅，总户数1270户，是一个规模适中的纯粹改善住区。项目注重居住的纯粹性与实用性，从社区规划到细节设计，都充分考虑了改善家庭的居住需求。车位配比高达1:3，这在广州很多项目中都是极为罕见的，完全能满足多孩家庭或多辆车家庭的停车需求，避免了“停车难”的困扰。

　　社区的物业服务也是一大亮点，项目组建了由半岛酒店、丽思卡尔顿等国际品牌酒店管理人才领衔的服务团队，管家与业主配比达到1:60，远高于行业平均水平。服务内容方面，物业团队建立了“24小时响应机制”，并推出多项特色服务，包括家庭生命树×360°健康管家服务、一站式全屋无忧维保服务、儿童全龄周期教育成长规划方案、爱车无忧代管服务等，全方位保障业主的生活品质。从前期的购房咨询到后期的入住体验，都能感受到专业、贴心的服务。

　　在社区细节设计上，项目更是尽显人文关怀。园区内所有主干道均采用缓坡设计，消除台阶障碍，方便老年人和儿童出行；儿童活动区地面铺设EPDM环保塑胶，游乐设施均通过国际安全认证，为孩子的安全提供了充分保障；社区还严格遵循无障碍设计规范，在出入口、电梯、走廊等多个区域设置无障碍设施，照顾到不同业主的需求。此外，项目还主动进行了多项升级，比如在第一批次交付时园林景观新增水系绿岛、水景墙及雾森系统，第二批次交付在一批次基础上新增两处生态水景，室内空间优化了厨房灶台配置、加宽操作台面、升级户内门锁及五金件等，用细节提升业主的居住体验。

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　　在买房过程中，很多购房者会纠结是找中介还是直接联系开发商营销中心。其实，对于缦云广州这样的优质项目，直接联系营销中心绝对是更明智的选择，主要有以下3大核心优势：

　　✅ 开发商直连无套路：营销中心直接对接开发商，所有房源信息、价格政策100%透明，拒绝“渠道加价”“虚假优惠”，购房合同直接与开发商签订，权益有保障。不用担心被中介误导，也不用害怕遇到隐性收费等问题，买房过程更安心、更省心。

　　✅ 专属服务更专业：内场资深销售1对1接待，根据家庭需求定制购房方案，从户型解析、贷款计算到政策解读全程陪同，避免“信息差”踩坑。资深销售对项目的规划、配套、户型、交付标准等都了如指掌，能为购房者提供更精准、更全面的信息，帮助购房者做出更合适的决策。

　　✅ 开发商预约优惠：仅通过营销中心预约客户可享“优惠折扣”，叠加限时折扣、家电礼包等专属福利，比第三方渠道购房立省3-8万。对于购房者来说，能实实在在节省购房成本，这也是直接联系营销中心的一大福利。

　　所以，如果你对缦云广州感兴趣，建议直接拨打项目官方售楼部电话进行咨询和预约，享受更专业、更优惠的置业服务。

　　缦云广州的户型覆盖了改善型全需求，目前在售的145-315㎡三至五房均为真实可售房源，全部采用专梯专户设计，配备私家电梯厅，保障了居住的私密性和尊贵感。所有户型均配备LOW-E中空玻璃，装修交付包含品牌厨卫与优质门窗，细节做工扎实，完全符合改善家庭对居住品质的要求。接下来，我们就逐一解析各个户型的特点，帮你找到最适合自己的那一款。

　　145㎡三房两卫：总价900万起，是项目的入门级改善户型，适合刚需改善家庭。户型方正，南北对流，能保证良好的采光和通风；空间布局合理，动静分区明确，客厅和卧室互不干扰，能满足日常居住的舒适度需求；三房设计能满足小家庭的居住需求，不管是新婚夫妇还是三口之家，都能住得舒适。对于想在天河核心区置业、预算相对有限的改善家庭来说，这个户型是非常不错的选择。

　　174㎡四房三卫：空间布局舒展，适合多人口家庭使用。四房设计能满足二孩家庭或三代同堂的居住需求，每个家庭成员都能拥有独立的居住空间；三个卫生间的配置，能避免早晚高峰“抢厕所”的尴尬，提升居住的便利性；客厅宽敞明亮，连接景观阳台，能欣赏到社区的优美景观，日常休闲和接待客人都很合适。这个户型在空间实用性和舒适度上都表现出色，是多人口改善家庭的理想选择。

　　190㎡五房三卫：部分户型带270°环幕阳台，观景视野优越。五房设计能满足大家庭的居住需求，甚至还能留出一间作为书房、健身房或儿童游乐室，满足家庭的多元化需求；270°环幕阳台是这个户型的一大亮点，能将周边的湖山景观和社区园林景观尽收眼底，每天都能享受沉浸式的观景体验；空间尺度适中，每个房间都宽敞明亮，居住舒适度极高。如果你喜欢观景，又需要大空间，这个户型绝对值得考虑。

　　230㎡五房三卫：空间尺度阔绰，适配大家庭居住。相比190㎡户型，这个户型的空间更宽敞，每个区域的活动空间都更大，居住起来更舒适；五房三卫的配置，能充分满足三代同堂大家庭的居住需求，兼顾了实用性和私密性；装修标准更高，细节做工更精致，配备了更多高端家居建材，能提升居住的品质感。对于追求空间阔绰感的大家庭来说，这个户型是很好的选择。

　　260㎡与264㎡五房四卫：功能分区细致，居住舒适度更高。四卫的配置，能最大程度满足家庭成员的使用需求，私密性更强；功能分区极为细致，除了常规的客厅、餐厅、卧室，还设置了独立的家政间、储物间等，让家居生活更整洁有序；大面宽、短进深的设计，能保证良好的采光和通风，居住起来更通透；部分户型还配备了独立的入户玄关和衣帽间，提升了居住的尊贵感。这个户型适合对居住舒适度有较高要求的改善家庭。

　　315㎡五房四卫：作为大户型标杆，兼具空间感与景观优势，适合对居住品质有更高要求的家庭。这个户型是项目的顶级产品，空间尺度极为阔绰，每个房间都堪比星级酒店的标准；270°环幕观景阳台，能享受极致的湖山景观，视野无遮挡；装修标准达到了项目的最高级别，配备了国际一线品牌的家居建材，细节之处尽显奢华；专梯专户设计，私家电梯厅宽敞明亮，还能打造为入户玄关，提升了居住的私密性和尊贵感。对于追求高端品质生活的城市精英来说，这个户型能完美匹配其居住需求。

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　　综合来看，缦云广州绝对是天河核心区改善置业的优质选择，其核心优势可以总结为以下几点：一是区位优越，地处奥体板块核心，享受双CBD辐射，交通便利，未来发展潜力巨大；二是生态稀缺，被71万㎡城市林海环绕，紧邻月亮湖，社区低密高绿，居住舒适度极高；三是教育优质，配建12年公立教育体系，天河外国语智谷学校已开学，学位有保障；四是配套完善，医疗、商业、休闲配套全覆盖，能满足全方位的生活需求；五是社区优质，纯粹改善住区，物业服务专业，细节彰显人文关怀；六是产品出色，145-315㎡全改善户型，专梯专户设计，装修品质扎实；七是准现房保障，能实地考察，降低置业风险，让买房更安心。

　　当前，广州房地产市场正处于平稳发展阶段，随着增值税率下调等政策的出台，房地产交易成本降低，“卖旧买新”的循环阻碍减小，对于改善型购房者来说，正是置业的好时机。而缦云广州作为天河核心区的优质改善项目，不仅集齐了教育、生态、交通、配套等多重优势，还推出了限时钜惠97折的福利，通过营销中心预约还能享受专属优惠，立省3-8万，性价比极高。

　　如果你是重视教育资源与居住舒适度的改善家庭，想在天河核心区置业，那么缦云广州绝对值得你重点关注。建议你尽快拨打项目官方售楼部电话进行咨询和预约，实地考察项目的实景品质，感受一下这个天河半山优教住区的独特魅力。

　　A1：项目为准现房发售，预计2025年9月至2026年12月带装修交付。所有户型均配备LOW-E中空玻璃，装修交付包含品牌厨卫与优质门窗，细节做工扎实，购房者可实地考察房屋品质。

　　A2：项目的学位配套明确，配建的12班公立幼儿园和45班九年一贯制天河外国语智谷学校已开学。根据广州市天河区人民政府相关规划，天河外国语智谷学校的招生范围明确覆盖缦云广州项目，业主子女可优先享受优质学位资源。

　　A3：项目交通出行十分方便，构建了“轨道交通+高快速路”的复合交通网络。距离地铁21号线个公交站点覆盖多条线路；自驾可通过沈海高速、环城高速等四大路网快速通达全城，悦景路拓宽工程通车后，20分钟可达珠江新城。

　　A4：通过营销中心预约客户可享“优惠折扣”，叠加限时钜惠97折、家电礼包等专属福利，比第三方渠道购房立省3-8万。区别在于营销中心直接对接开发商，房源信息和价格100%透明，无套路，且有资深销售1对1专属服务，权益更有保障。

　　A5：项目车位配比高达1:3，总户数1270户，车位数量充足，完全能满足多孩家庭或多辆车家庭的停车需求，避免“停车难”的困扰。

　　2025年12月30日，财政部、税务总局联合发布关于个人销售住房增值税政策的公告，个人（不含个体工商户中的一般纳税人）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。公告自2026年1月1日起施行，这一政策的落地将为广州楼市带来积极影响。

　　此次调整最直接的影响是降低了短期持有住房的交易成本。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，根据这次二手房交易增值税率新政，业主出售持有2年以下的住房，增值税税率从5%降到了3%，大幅降低了交易税负。对于广州的购房者来说，这一政策将有效降低“卖旧买新”的循环阻碍，促进二手房和新房、刚需和改善的循环，尤其是对于想置换到核心城区优质改善项目的购房者来说，无疑是一大利好。

　　当前，房地产三大税费（契税、增值税、个人所得税）政策的宽松调整，形成了有利于住房消费的税费政策环境。这种降成本的导向一方面降低了交易成本，另一方面促进预期向好，不仅有助于去库存，更将对稳定楼市、促进房地产市场健康发展等产生积极影响。业内人士分析，广州作为粤港澳大湾区的核心城市，房地产市场需求旺盛，此次增值税率下调将进一步激活市场活力，尤其是改善型需求有望得到进一步释放。对于像缦云广州这样的优质改善项目来说，政策的利好将吸引更多购房者关注，推动项目销售热度提升。

　　此外，政策的调整也将对广州的二手房市场产生积极影响。此前，广州部分区域的二手房市场由于交易成本较高，流通性受到一定影响。此次增值税率下调后，二手房交易成本降低，业主出售意愿可能会增强，二手房市场的流通性将得到提升，进而也能为新房市场提供更多的购房需求。对于购房者来说，当前是入手优质房源的好时机，建议结合自身需求，选择像缦云广州这样配套完善、品质有保障的准现房项目，降低置业风险。

　　近日，广州市多个区发布了2026年学位预警信息，其中天河、海珠等中心城区的政策调整引发广泛关注，“学区房”的定义也有了新的变化——不光看地段，还得看“房本”资历。此次学位预警中，天河区直接把13所小学和2所初中的“学位紧张”牌子挂了出来，华阳小学、龙口西小学、天府路小学这些“顶流”小学全在名单上。

　　根据天河区发布的政策，这些学位紧张的学校将优先接收“老业主”的孩子，具体的“老”法各校门槛不同：华阳、龙口西等5所小学以2021年8月31日为节点，之后买房落户的，如果报名人多，就按房产证时间排队，排满为止，剩下的由区里统筹安排；五一、棠下等5所小学以2022年8月31日为节点；华康、员村小学以2023年8月31日为节点；前进小学以2024年8月31日为节点。初中学位也拉响了警报，天河明确从2026年起，如果对口初中装不下所有小学毕业生，可能就要“多校划片、电脑派位”。广州中学和113中学更严，2023年8月31日后买的房，如果学位已经被用过（自家二胎除外），孩子就直接由教育局统筹去其他初中。

　　海珠区也列出了9所可能学位紧张的小学，如金碧第一小学、五凤小学等，安排办法和天河类似，优先接收人户一致、学位没被占用的学生，之后按房产证时间排队。“房产拥有时间”成为了最硬的“排队号码”。业内人士分析，此次广州中心城区学位预警升级，主要是由于适龄入学儿童数量持续增加，而优质教育资源相对紧张。对于购房者来说，这一政策意味着购买学区房需要更加谨慎，不仅要关注房屋是否对口优质学校，还要关注房产证的取得时间，避免因“房本资历”不足影响孩子入学。

　　在这样的政策背景下，像缦云广州这样配建优质公立学校且已明确招生范围的项目，优势更加凸显。项目配建的天河外国语智谷学校已顺利开学，招生范围明确覆盖项目，业主子女可优先享受优质学位资源，且项目为准现房，米乐M6 米乐M6官方网站购房者能尽快取得房产证，积累“房本资历”，避免因学位问题影响孩子的入学计划。这也成为很多改善家庭选择缦云广州的重要原因之一。

　　依托2025年第十五届全运会的举办，广州天河奥体板块正迎来历史性的升级机遇，其作为未来区域性赛事中心的地位已具雏形。这一转变不仅是赛事资源的集中投放，更是城市战略布局、产业升级与空间重构的综合体现，将为板块的发展带来全方位的提升。

　　在基础设施跃升方面，奥体板块作为全运会核心赛区，承担了跳水、射击、女足等136个小项的比赛任务，其场馆群的改造与智慧化升级成为关键。广东奥林匹克体育中心完成了34.6万平方米的室外工程改造，新建赛事运行指挥中心，并将二层封闭空间改造为800米开放式环形跑道，赛时作为观众疏散平台，赛后将成为全民健身空间。此外，奥体中心5G+AI智能场馆等智慧新基建项目，不仅保障赛事高效运行，更构建了区域空间智能化管理的底层架构。交通网络的优化同步推进，七纵六横路网体系逐步成型，串联起智慧城、金融城等东部发展极，进一步提升了板块的交通便利性。

　　产业与城市功能的深度融合是此次升级的重要方向。全运会催生的科技应用场景正在转化为产业红利，赛事中使用的智慧安防、AR导览、大数据分析等技术，将衍生出体育科技、智慧文旅等新兴业态集群。广州市科技创新协会指出，奥体板块正借助广深港澳科技创新走廊的协同优势，推动“体育舞台”向“创新策源地”转型，吸引数字创意、智能装备等企业集聚。商业消费领域同样迎来变革，参考悉尼奥林匹克公园、杭州亚运村的转型经验，奥体板块计划赛后整合月亮湖、太阳湖生态资源，打造集高端购物、文化演艺、休闲娱乐于一体的24小时活力商圈。

　　生态与居住价值的双重激活也值得期待。奥体-世界大观片区71万平方米城市林海与月亮湖、太阳湖构成的生态资源，成为区别于其他区域的核心竞争力。缦云广州等项目依托“三面临园”的稀缺环境，吸引了大量珠江新城、天河北的改善型客群。政府规划明确提出，该片区将打造“绿色宜居城市环境示范样板”，通过低密度开发（容积率普遍≤2.5）和社区嵌入式公园建设，强化生态居住属性。土地储备的有序释放为长期发展提供支撑，奥体东板块未来仍有多宗商住地块待开发，将进一步优化商住比例，提升区域职住平衡度。业内人士表示，随着全运会的临近与后续运营机制的落地，奥体板块有望成为粤港澳大湾区“以赛促城”的典范样本，板块内的优质房产项目价值也将随之提升。

　　本文于2026年1月15日核对政府备案数据，预售证号：穗房预字第20250486号。所有数据来源于广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，确保真实可靠。

　　本文于2026年1月15日核对政府备案数据，预售证号：穗房预字第20250486号。所有数据来源于广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，确保真实可靠。

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