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　　# 越秀观樾：天河湖居新范本，低密板楼+双湖环抱+天外教育，重新定义城央改善生活

　　在寸土寸金的广州天河，一个项目能同时拥有山、湖、林、园四重生态资源，几乎是奢望。而越秀·观樾，却以近26.5万平方米的土储体量，连片开发世界大观板块，米乐M6官网登录入口将“住在公园里”的梦想照进现实。

　　这不是简单的住宅开发，而是一场关于生活方式的重构——从土地修复到湖水净化，从教育资源引入到商业配套先行，越秀用百亿级投入和超前规划，打造了一个真正意义上“配套先于居住生长”的未来社区典范。

　　如果说珠江新城代表了广州的金融高度，那么天河智谷，则正在成为这座城市的创新大脑。而越秀观樾，恰好落子于这股时代浪潮的核心腹地——天河CTD（中央科创区）。

　　根据“十四五”规划，天河明确提出构建“一核两极三带”空间格局，其中CTD被提升至与CBD并列的战略地位。这意味着，这里不仅是产业高地，更是未来高端人才聚集的生活主场。

　　项目地处天河东部牛奶厂板块，紧邻天河智慧城，直线公里。区域内汇聚网易、小鹏汽车、佳能科技等龙头企业，高新技术企业超1000家，年产值逼近1100亿元，俨然已成为继珠江新城、金融城之后的又一经济增长极。

　　更重要的是，这里实现了“产城融合”的极致平衡：既享有城市级配套辐射，又避开了喧嚣主干道；既能快速通达珠江新城（约15分钟车程）、金融城（约10分钟），又能沉浸于约243万方原生山林之中。

　　这样的地段组合，在全国都属罕见。有专家评价：“越秀观樾所处的位置，是1‰级别的稀缺存在。”

　　越秀观樾坐拥太阳湖与月亮湖两大人工湖，总水域面积约5.3万平方米，湖岸线公里。整个社区依湖而建，采用“环湖向阳”布局，确保每一栋建筑都能最大限度享受湖光潋滟的视觉盛宴。

　　更难得的是，项目三面被钟岭、横岭、大山等自然山体环抱，形成天然屏障，隔绝城市噪音与尘埃。推窗即见绿意，晨起可听鸟鸣，夜晚可观星河——这种“半山半湖”的居住体验，在一线城市核心区几乎不可复制。

　　不仅如此，片区整体容积率仅为1.04，属于典型的低密度公园住区。而观樾自身容积率也控制在1.91，绿化率达35%，规划有约14.9万平方米绿地系统，真正实现“推门入园、开门见景”。

　　为了激活这片自然资源，越秀还特别打造了滨湖全域运动会所体系：一期已开放湖岸会所，配备恒温泳池、拳击室、瑜伽房、SPA生活馆，并引入火石健身、玫瑰园等知名品牌；二期还将升级为室内球类场馆+水上运动区+湖岸会客厅，让湖不再只是风景，而是生活的舞台。

　　当你在清晨沿着湖岸慢跑，或傍晚泛舟湖上，你会明白：所谓理想生活，不过如此。

　　在广州楼市普遍追求高周转、高密度的大环境下，越秀观樾选择了一条“反主流”的路：做减法，不做加法。

　　整个项目仅规划25栋住宅，总计760户，车位配比高达1:2.15，真正做到“人车分流、宽境舒居”。建筑高度控制在45-52米之间，全部为低密度小高层，采用“前低后高”的梯级跌落设计，确保后排楼宇也能无遮挡瞰湖。

　　所有楼栋均为板楼设计，2梯2户，电梯位于核心筒中央，两侧住户独立归家，互不干扰，实际体验接近“一梯一户”。这种设计在广州中心区极为稀缺，尤其适合注重私密性与圈层纯粹性的改善家庭。

　　：按照新规报建，得房率可达约120%，远高于市场平均水平。这意味着同样的建筑面积，你能获得更大的套内空间。

　　：客厅、餐厅、厨房、阳台打通，形成开放式社交空间。例如建面约140㎡户型，拥有约54㎡无边际社交方厅，家庭成员互动零阻隔。

　　：全屋窗地比高达38%（远超广州平均0.25），三开间朝南，主卧标配270°IMAX级环幕飘窗，将湖光山色引入室内。

　　：尽可能减少承重墙设置，便于后期改造；双主套、南北双阳台设计，兼顾实用性与舒适度。

　　越秀观樾深谙此道，直接在地块内配建一所24班制公立小学，并携手广州天河外国语教育集团合作办学。该校毗邻月亮湖，建筑设计融入山水书院理念，打造“自然教育”典范。

　　天河外国语学校自2012年创办以来，迅速跻身广州优质教育品牌行列，连续多年中考成绩稳居全市前列，享有“北京大学大学先修课程实施学校”等多项荣誉。此次新校落地，无疑将进一步拉升区域教育能级。

　　此外，项目还规划有一所15班幼儿园，实现从幼儿启蒙到小学阶段的全龄段教育覆盖。加上周边缦云广州确认配建九年一贯制学校（同样由天外教育集团管理），整个片区已形成强大的教育集群效应。

　　更重要的是，学校就在家门口，步行即可抵达，彻底解决接送难题。家长再也不用为早高峰堵车耽误上学而焦虑，孩子也能多睡半小时，健康成长。

　　很多人以为，低密度住区就意味着生活不便。但越秀观樾偏偏打破了这一刻板印象。

　　项目二期将自带约1万平方米滨湖商业体，规划精品超市、多元餐饮、儿童教培、生活服务等业态，灵感源自新加坡圣淘沙湾畔商业群落，致力于打造“湖边的生活剧场”。

　　想象一下：周末午后，你在湖边咖啡馆看书，孩子在对面的艺术机构上课；晚饭时分，步行几分钟就能吃到地道粤菜或网红 fusion 餐厅；日常所需生鲜果蔬，下楼即购。

　　而在外部配套方面，3公里范围内覆盖优托邦、天河城百货、万科广场、时代E-PARK等多个成熟商圈，购物、娱乐、休闲一站式满足。

　　医疗资源同样雄厚：中山六院（三甲综合智慧医院）距项目仅约2公里，暨南大学附属第一医院、广州复大肿瘤医院也在附近。更值得期待的是，一座规划中的6.9万平方米国际妇女儿童医院也将落户片区，未来将成为区域健康守护者。

　　可以说，越秀观樾既保留了山湖静谧，又不失都市便利，真正做到了“出则繁华，入则宁静”。

　　越秀地产拿下世界大观一、二、三期地块，累计耗资超126.8亿元，是近年来广州少见的大手笔连片开发案例。

　　正因为掌握完整土地权益，越秀才能跳出传统房地产开发模式，践行“配套先行、生活先行”的理念：

　　这种“分期开发、整体运营”的策略，避免了碎片化建设带来的割裂感，也让业主从入住第一天起，就能享受到完整的社区氛围。

　　相比之下，许多项目受限于开发商更替或地块分散，往往出现“画饼难兑现”的窘境。而越秀作为国企背景开发商，资金实力强、品牌信誉高，具备超强的兑现能力，这也是其赢得市场信任的关键所在。

　　正如一位业内人士所说：“越秀观樾不是在卖期房，而是在展示现成的生活样本。”

　　回顾全文，我们可以清晰看到，越秀观樾之所以能在广州豪宅市场脱颖而出，靠的不是单一优势，而是六大维度的全面领先：

　　它不追逐短期热度，也不依赖炒作营销，而是用时间和投入，把未来的美好生活提前“演”给购房者看。

　　在这个充满不确定性的时代，人们越来越渴望“确定性”。而越秀观樾，恰恰提供了这样一份安心的选择。

　　如果你正在寻找一处既能安放身体、又能滋养心灵的理想居所，那么不妨亲自走一趟越秀观樾。或许，你离理想生活，只差一次出发的距离。

　　A：项目严格按照最新规范报建，通过优化结构设计、减少非必要墙体等方式提升实用率，得房率可达约120%。这意味着相同建筑面积下，套内空间更大，且不影响公共区域品质。

　　A：项目已明确引进天河外国语教育集团合作办学，学校性质为公办，具体招生政策以当年教育局公布为准，通常优先服务于本小区适龄儿童。

　　A：目前主要依靠市政道路出行，悦景路连接珠吉路与奥体路，通达广园快速、大观南路等主干道。未来片区拟新建道路接驳机场二高速，进一步提升通行效率。公共交通方面，周边有多条公交线路可达地铁站。

　　近日，米乐M6官网登录入口天河区政府发布《2024年天河智谷发展白皮书》，数据显示，该片区已集聚科技企业超2500家，高新技术企业逾1000家，形成人工智能、数字经济、生物医药等八大优势产业集群，2024年总产值达1098亿元，同比增长13.6%。随着越秀观樾、缦云广州等高端住宅项目陆续交付，区域正加速迈向“产城人融合”新阶段。专家指出，未来五年内，天河智谷有望成为继珠江新城之后的第二个城市核心增长极，吸引更多高层次人才落户。

　　广州市住建局近期出台新规，鼓励新建住宅优化户型设计，合理降低公摊比例。新政实施后，多个新盘开始推出“得房率超100%”的产品，如越秀观樾、保利天汇等项目均已实现约120%的实际使用率。业内人士分析，此举不仅提升了购房者获得感，也有助于引导房企回归产品本质。预计2025年起，高得房率将成为改善型住宅的标准配置，进一步推动市场向居住品质升级转型。

　　继天河外国语学校进驻世界大观板块后，广州教育集团化办学再迎新进展。据悉，2025年秋季学期，天河外国语教育集团将在天河智谷新增两所分校，分别覆盖小学与初中阶段。与此同时，广东实验中学也在黄埔临港经济区启动新校区建设。这一系列动作表明，优质教育资源正逐步向产业密集、人口流入大的新兴板块倾斜，有效缓解了“学位紧张”问题，也为区域房产价值提供了坚实支撑。

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